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建筑外墙脱落责任由谁承担?【以案说法】

  • 2021-11-25
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秋冬季节,天气突变,强风天气多次来袭,异常天气却引起法律问题。关于“某小区一住宅楼外墙脱落砸伤人”、“外墙瓷砖脱落砸坏车辆”等飞来横祸的新闻屡见不鲜。相较人为的高空抛物,高楼外墙脱落导致的安全事故有着更大的不确定性及不可控性。那么,遇到此类事件受害者应当向谁追责?本文通过研习《民法典》以及经典案例,试作分析。
一、以案说法
2018年9月4日,谢某连与吴某英途径珠海市粤海中路君兰居小区内2栋1单元楼下时,被该建筑物外墙脱落的瓷砖砸中,导致谢某连头部重伤,送医院抢救无效死亡。经查,君兰居小区于2008年建成并通过竣工验收,建设单位为珠海市某房地产开发有限公司(以下简称房地产公司)。自君兰居小区交付使用至案发时,一直由珠海市某物业管理有限公司(以下简称物业公司)提供物业管理服务。
建筑外墙脱落责任由谁承担?「以案说法」
珠海市中级人民法院认为,根据《小区前期物业管理委托合同》,合同内容完全符合前期物业服务协议的要件。合同至今有效,故物业公司仍是君兰居小区的物业管理人,应依据合同约定对包括外面墙在内的物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行维修、养护和管理。虽然并没有业主委员会授权物业公司对涉案外墙面进行维修,但物业公司应当尽到相应的管理工作,做好相应警示及安全防范工作,物业公司并未就此提供相应的材料加以证明,应承担举证不能的不利后果,应对谢某连死亡的损害后果承担侵权责任。
二、不同主体的法律责任
根据《民法典》规定,建筑单位及施工单位承担的是“过错责任”,即需要为自己的过错,如质量问题承担责任;业主和物业公司分别作为“所有人”和“管理人”,承担的是“过错推定责任”,即如不能证明自己没有过错,则应直接承担责任。
1.建筑外墙质保期内,建筑单位及施工单位应当赔偿损失。
关于建筑外墙的保修年限,依据我国《民用建筑节能条例》第23条及《建设工程质量管理条例》第四十条规定,建筑物外墙保温工程及防渗漏工程的保修期最低为5年,外墙装饰工程的保修期最低为2年。
关于保修期内的责任承担,依据《建设工程质量管理条例》第41条及《房屋建设工程质量保修办法》第14条规定,建筑物在质保期内因质量缺陷造成损失,建设单位及施工单位应当承担赔偿责任,其中建设单位担责的,可向造成质量确认的责任方追偿。
因此,保修期内,一旦由于防水、渗漏、金沙游戏app中心_官网首页原因或外墙外饰面材脱落等原因造成致损致伤事故,应由建设单位及施工单位承担相应的赔偿责任,受害者可向建设单位(即开发商)及施工单位要求赔偿。
建筑外墙脱落责任由谁承担?「以案说法」
2.无论是否在保质期内,所有人、管理人或使用人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。
依据《民法典》第1253条规定,建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害,所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后,有其他责任人的,有权向其他责任人追偿。
业主责任:依据《民法典》第271条、第273条及第281条规定,建筑物外墙属于建筑物共有部分,全体业主共同共有和共同管理,理应基于“所有人”的身份承担相应安全事故的共同赔偿责任。
物业责任:实践中,业主虽然拥有对建筑物共有部分的管理权利,但缺乏相应的检查、维修、管理能力与精力,往往会委托专业的物业服务公司代为管理。此时,依据《物业管理条例》第2条规定,物业公司接受业主的委托,对建筑物承担管理责任,对建筑物外墙的进行检查、维修、修缮等均为物业公司职责,若发生外墙脱落致人损伤事件,物业公司作为“管理人”应当承担相应责任。
三、高楼外墙出现脱落风险应当由谁来防范修复?
1.质保期内,施工单位应履行保修义务。
根据《建设工程质量管理条例》第39条第二款规定,建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的,施工单位应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。
2.质保期满,所有人应履行维修义务。
按照《民法典》第273条规定,业主作为住宅楼公共部分的共同所有权人,对建筑外墙有维修保养义务;同时,依据《民法典》第281条规定,建筑外墙的维修、更新和改造可以使用业主共有的维修资金。
文 | 陕西融德律师事务所 姬若冰
编者注 | 本文仅供参考,不代表律所法律意见
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